林瑋婷

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【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】

  5.4億元一次性投入，再加每年3000萬元經營權轉讓費，湖南友誼阿波羅商業股份有限公司通過競爭，拿下瞭"五一廣場綠化用地地下空間開發工程項目"30年經營權。5月17日，在三天公示期的最後一天，友阿集團掌門人胡子敬向媒體宣佈這一消息。此舉不但開啟長沙地鐵商業的序幕，也被視為本土商業在五一商圈的一次"逆襲"--增加與外來商業巨頭對話的砝碼。

制圖/王斌

  動機：競爭需要＋地鐵商機

  三千年來五一商圈一直是長沙城的中心，商傢必爭的黃金碼頭。近年來，平和堂、王府井、新世界、樂和城、悅方、萬達、九龍倉......外來商業巨頭們爭先恐後搶駐，五一商圈黃金位置幾乎被瓜分殆盡。五一商圈的商戰中，僅有的本土商業友阿春天受制於面積，僅2萬多平方米顯得勢單力薄。但是本土商業不會甘心受制於人。

  5月14日，友阿在"五一廣場綠化用地地下空間開發工程項目"競爭性談判中，擊敗對手成為唯一合同授予候選人。待市政府最終確認後，友阿將與長沙市軌道公司簽訂正式合作協議，獲得五一廣場綠化用地超過6萬平方米地下空間30年的經營權，用於開設"五一廣場地下購物中心"。建設投入5.4億元再加每年3000萬元的租金，如此大手筆在胡子敬的投資史上也數一數二。

  "如果沒有九龍倉，我不會下這麼大的決心。"胡子敬坦言。2011年，香港九龍倉56億元拍下東牌樓地塊，比友阿出價高瞭一倍多。當年的鎩羽而歸，讓這位縱橫商界近四十年的老江湖，對五一廣場綠化用地地下空間志在必得。

  "志在必得"的原因，除瞭爭奪五一商圈的話語權外，長沙地鐵時代給五一商圈帶來的巨大人流、商機，才是胡子敬更看重的"錢提"。1號線、2號線五一廣場交會成"黃金十字架"，兩條地鐵線路開通後，預計每天載客量達幾十萬人，"五一廣場無疑是首選目的地。"

  按照計劃，五一廣場地下購物中心將9月開工，2015年春節前投入運營。時間點與地鐵1號線開通，"黃金十字架"畫好的時間基本一致，坐享地鐵時代的人氣和商機。

  設計：地鐵站廳層直通地下商場

  五一廣場綠化用地地下空間開發項目南北長約220米，東西寬約180米，用地面積約3萬平方米。關於"五一廣場地下購物中心"定位，友阿聘請專業團隊對該項目進行瞭重新設計。目前，該設計方案正在報市政府審批。

  胡子敬透露，按照公司的投標設計方案，該項目用地的地上部分將建成一個全新的城市綠化廣場，地下將開發三層總建築面積約7.93萬平方米的空間，其中商業空間將超過5萬平方米。在建築結構佈局上，項目地下三層空間深入地下16米，包括兩層地下商場和一層地下車庫。地下商場的負二層與五一廣場地鐵站的站廳層在同一標高，將來人們搭乘地鐵到達五一廣場站後，不用出地鐵站，便可從地鐵站廳層直接進入該地下商場。負三層停車場面積近3萬平方米，可以容納600餘臺車輛停放，將有效緩解五一廣場的停車難局面。

  此外，項目設計時考慮在靠黃興路的一側開挖一個約300米長的下沉廣場，與地下商場直接連通。如此，地下、地上的人流都能方便地進入地下商場。

  在地下商場購物，空氣是否新鮮、空間是否壓抑？"地下空間的環境是我們特別重視的內容。"胡子敬介紹，該項目每層地下商場的層高6米多，地上商場的層高一般隻有4~5米。通風系統會源源不斷地輸送新鮮空氣進去，確保環境的舒適。

  定位：適應地鐵時代的新商業模式

  作為全市乃至全省最繁華的商業中心，五一商圈目前已經有眾多商傢，未來還有萬達、國金中心、海信廣場等。面對如此激烈的競爭，五一廣場地下購物中心將如何定位，如何在這個強手林立的巔峰之地立於不敗？

  "我要做有品位的地下商場，絕不會做二房東一租瞭之。"胡子敬表示，功能定位上，不會是單純購物功能。地下購物中心將設置大量休息休閑的地方，包括餐飲、娛樂、電影院等眾多業態，顧客需要的東西都會考慮進去。

  在品牌的選擇上，首先會對地鐵的顧客群進行全面分析，根據顧客的購物需求組織和佈局品牌結構，保持友阿的品牌形象與特點。"這個商場一定會跟地上商場有所差異。"胡子敬表示，將以一種適應地鐵時代的新商業模式來做這個地下商場。

  土建融台南後壁土建融影響：開啟長沙地鐵商業時代

  拿下五一廣場地下空間，不僅讓友阿在五一商圈商業面積增加到8萬多平方米，大大增加競爭的砝碼，而且開啟瞭長沙市區地鐵商業時代。

  地鐵一響，黃金萬兩。地鐵站點會變成一個個"黃金窪地"，讓"五一主商圈"逾強，也對沿途"次商圈"帶來機會。"友阿奧特萊斯就是地鐵最大受益者之一。"胡子敬表示，明年地鐵一號線開通後，逛奧萊的市民將成倍增加。

  而地鐵地下商業空間的開發，也是未來長沙商業新模式。一公裡地鐵建設成本約為5億元，車票收入根本不夠支持地鐵成本。長沙將借鑒香港"地鐵+物業"的經營模式，利用地鐵建設與地下商業開發緊密聯系形成共贏，用地鐵沿線的地產開發、物業開發支撐地鐵的運營。

  隨著長沙地鐵建設的加速推進，一大批長沙以往沒出現過的嶄新建築業態--地鐵物業正逐漸浮出水面。今年將建成的地鐵2號線一期工程將帶動濱江新城國際商貿中心(溁灣鎮站)項目、新下河街(湘江中路站)項目、芙蓉廣場站地下綜合項目、高鐵站西廣場項目、杜花路地下空間項目等一批地鐵物業開發項目。

  "做商業，位置是生命線，無論是地下還是地上。"胡子敬表示，地鐵帶來的城市零售商業變化，富有挑戰令人期待。

  相關鏈接



  地鐵2號線部分物業項目



  長沙濱江新城(溁灣鎮站)國際商貿中心項目

  位於嶽麓區溁灣鎮商圈核心位置，東臨銀盆南路，南臨五一西路，西臨楓林路、第28中學，北臨白沙液路。項目為雙地鐵上蓋物業，總占地面積255.45畝，擬打造成地標性的城市綜合體。

  芙蓉廣場站地下綜合開發項目

  北接芙蓉休閑廣場，西接在建泰貞廣場項目，東臨芙蓉路，與2號線芙蓉廣場站連接。項目占地面積約11.8畝，總建築面積約2.94萬平方米，擬打造成專題沙龍或品牌休閑娛樂中心。

  杜花路平戰結合人防工程項目

  位於花侯路與京港澳高速之間的杜花路地下，與長沙火車南站西廣場及周邊多條主幹道連通。項目占地約50.7畝，總建築面積約33531平方米，擬打造集時尚精品、小型超市、休閑娛樂等於一體的商業街市。(長沙晚報 劉捷萍 章盛莉)



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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/10103180036.shtml

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