林瑋婷

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【公司】金融街強攻一線城市

 信託房貸二胎利率利率多少免費諮詢試算 首次進入上海廣州

  2月28日，SOHO中國有限公司宣佈，將上海的"SOHO海倫廣場"和"SOHO靜安廣場"及其權益全部出售給金融街控股股份有限公司(以下簡稱"金融街")，總交易金額為人民幣52.3億元。消息一出，市場嘩然。

  此前，金融街的董事會已審議通過瞭《關於公司收購上海靜安梅村項目、上海海倫廣場項目的議案》，加上年初以29.94億元價格購得廣州市荔灣區芳村大道住宅項目的舉措，由於上海、廣州兩大一線城市對於該公司而言均系首次進入，這標志著在北京之外，金融街的全國擴張策略終於取得實質性進展。

  金融街此番收購的兩處上海項目，因具備獨特的地域價值，其盈利前景頗為業內所看好。

  其中海倫廣場項目位於上海市虹口區，占地面積2.81萬平方米，總建築面積16.78萬平方米，其中地上建築面積11.52萬平方米。目前虹口區5A級寫字樓售價在6萬元每平上下，由此測算該項目未來將為金融街帶來不少於70億元的銷售收入。

  靜安廣場項目位於上海市靜安區，占地面積1.48萬平方米，總建築面積7.64萬平方米，其中地上建築物面積5.11萬平方米。項目土地性質為"商住辦綜合"用地，預計未來將規劃部分住宅面積。考慮目前區域內住宅均價為8萬元/平方米，別墅在23萬元/平方米以上，項目未來可獲較好利潤。

  海通證券認為，相比SOHO中國，金融街在商業物業整售領域客戶廣泛，具備多宗商業物業整售和定制生產成功案例。本次項目成果收購將為金融街進入上海商業區域打下堅實基礎，也是公司針對董事會於2013年上半年提出的"立足北京，面向全國重點城市；以商務地產為主導，適當增持優質物業，以城市公寓及其他快速銷售型項目為補充"的全新公司戰略在執行上邁出的重要一步。

金融街區的權益面積總計超過160萬平米，貨值按公允價值計算逾千億元

  北京仍是銷售主戰場

  作為公司新戰略的奠基年，2013年全年金融街的業績在中國房企第二梯隊中特點鮮明，集中呈現出"倚重北京區域市場"和"商務地產開發優勢依然"兩大特點。

  根據金融街3月20日公佈的2013年財務報告披露，全年公司實現營業收入198.8億元，同比增長15.4%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤28.9億元，同比增長27.42%；基本每股收益0.96元/股。整體表現超出市場預期，因此董事會也公佈瞭每10股派現2.5元(含稅)的分紅預案。

  2013年，金融街房地產簽約銷售額約225億元；其中，商務地產銷售149億元，住宅銷售約76億元。分區域看，北京161億元，天津44億元，重慶11億元，惠房屋二胎借款銀行缺錢急用哪裡借錢州9億元；北京區域銷售額占比72%，異地銷售額總計貢獻28%。此外，租賃物業收入和自持經營酒店類物業收入累計也超過10億元，增幅明顯。

  值得註意的是，金融街2013年的毛利率上升4.3個百分點至26.3%，超過房地產開發企業平均水平，其中北京金融街多個商業商務和住宅項目、以及廣東惠州巽寮灣旅遊度假地產項目毛利率水平較高，對於公司整體盈利的提升貢獻良多。

  但是，公司期末在手現金減少14.1%至97.7億元，凈負債率83.5%，較年初上升7.1個百分點，這主要是公司全年異地擴張步伐較快、收購舉措以及開工項目較多所致。

  商務地產是雙刃劍

  金融街在2013年上半年財務報告中披露，董事會與管理層於2013年年初完成瞭公司新戰略的修訂工作，明確瞭"立足北京，面向全國重點城市；以商務地產為主導，適當增持優質物業，以城市公寓及其他快速銷售型項目為補充"的發展戰略。同時在內部管理上做瞭較大力度的改革梳理，推進體制機制改革，改革考核分配體制，提升精細化管理水平。

  新戰略的提出，對金融街公司而言十分必要。作為一傢以單一城市甚至單一區域為起點的地產開發企業，在發展過程中勢必很快就會面臨地域天花板。金融街作為興起於北京的地方性房地產龍頭之一，過去幾年已充分受益於北京持續堅挺的房地產價格利好，但北京城市核心地段的土地不可復制，這將成為限制公司成長的最大障礙。

  因此，在北京土地資源日益稀缺而價格依然居高不下、且激烈競爭中土地獲取難度不斷增加的背景下，如何重塑公司成長形象，找到持續性的盈利增長點是當前面臨的問題。在明確瞭"全國性發展"和"以商務地產為主導"兩大戰略之後，上述問題也得到瞭相應的解答。

  從2013年全年經營成果來看，董事會和管理層做出的這一重大調整，效果已經有所顯現。中信證券預計，金融街2014年有望實現銷售額達到250億元，其中位處北京之外的重慶融景城、天津世紀中心、天津和平中心，以及新獲取的廣州荔灣區項目和上海海倫廣場項目等多個大體量高價值的全國項目，累計將為公司貢獻40%以上的銷售額。

  不過，金融街在北京多年的積累，仍為其帶來瞭不可估量的存量資源。據公司內部人士透露，公司當前在寸土寸金的金融街區域擁有的土地儲備和項目資源權益面積總計超過160萬平米，這部分資產目前的市場公允價值在每平米8萬元以上，因此，該人士有信心地表示，這部分的核心資產為公司圍繞核心一線城市進行異地擴張、以打開公司商務地產開發天花板的進一步舉措提供瞭足夠價值底線。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/17362691340.shtml

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