林瑋婷

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??2014年12月26日，由中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的住房綠皮書《中國住房發展報告2014-2015》(以下簡稱《報告》)發佈，多位專傢對《中國住房發展報告2014-2015》進行瞭解讀。專傢認為，2014年我國房地產行業進入三重調整階段，明年房價仍將呈現整體下滑趨勢，部分一線城市有回暖可能。

??2014年房地產行業進入三重調整階段

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??《報告》中指出，全國85個城市的房地產投資金額從2013年到2014年的呈現不斷下降的趨勢，一線城市比去年同期上升瞭2.1%。上述城市中房地產(9.58,0.13,1.38%)新開工面積較2013年處下降趨勢。從各個城市具體的情況來看，一線城市呈正增長，二線城市中有7個城市正增長，23個城市負增長，三、四線城市中31個城市負增長。

??縱觀2014年房地產行業發展形勢，城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，2014年住房地產市場經歷瞭逐步加深的三重調整，2014一季度進入瞭實質性調整階段，到瞭三季度，進入瞭全面調整階段，這次調整標志著新時代的到來，從賣方市場進入瞭買方市場。

??倪鵬飛解釋瞭三重調整期：第一，是長期走勢的調整。原來住房一直處在緊張短缺的狀態，導致過去二十多年房地產一直處於快速增長階段，但2013年城鎮人均住房面積達到瞭33平米，潛在供給還在大量增加，供求格局發生瞭轉變；第二是中期調整；第三是短期的調整，從1998年以後，中國房地產市場每三年左右都會有個周期性的波動，從2008年的報告就可以看出來。

??課題組成員楊慧認為，導致主要城市房地產市場2013-2014年出現較大幅度變化，是2013年出現的增速高基數致2014年出現較大增長，此外還有信貸收緊以及市場預期悲觀等因素導致。

??明年房價或繼續下滑 一線城市有回暖可能

??《報告》研究認為，中國房地產市場未來是個L形的調整，到2015年雙重分化的狀態下，調整難以走出衰退的態勢，整體呈現出乏力的態勢。但部分一二線城市，特別是一線城市的調整和回暖在2015年有可能會實現。

??對此，倪鵬飛表示，2015年房地產市場將呈現雙重分化的趨勢。在四大背景、三期重合以及買方市場到來的階段，此次住房調整與之前相比，時間會更長，速度會更慢，程度會更深，未來房地產市場將進入減速的常態。

??中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華則認為，我國經濟進入新常態後，人們對經濟增長的預期發生瞭變化，對以前房價非常樂觀的人已經開始反思房價是不是能夠繼續上漲。從供給方面來講，潛在的供給量非常嚴重，而從需求方面來講，隨著金融市場的進一步改革，人們的投資渠道進一步增加，未來一年房價可能會繼續下滑。

??保障房開工3108萬套 已完成目標的86.33%

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??《報告》中數據顯示，2011年到2014年9月底我國已經開工3108萬套保障房，完成瞭“十二五”提出目標的86.33%。從2010-2012年期間，西部地區住房社會保障投入比較大，北京、甘肅、陜西住房保障投入指數都名列前4名，但是廣東、遼寧、福建、山東的保障投入指數相對低。

??據課題組成員薑雪梅介紹，我國在保障房建設過程當中，其建設模式和產權模式形成瞭多樣化發展，其中是共有產權房成為保障性住房的新亮點，解決瞭經濟適用房產權不明的問題，截至今年9月底，我國已累計解決瞭4000多萬戶城鎮傢庭住房保障，其中1900萬戶是城鎮低收入傢庭，保障房管理日趨規范。北京、四川成都也相繼出臺瞭一些規范性文件，規范瞭保障房體系制度的建設和管理，部分城市已經完成瞭公租房和廉租房運行，提高瞭工作效率，減少瞭管理成本。

??她還表示，目前我國保障房制度也存在一些問題，例如監管不到位、管理漏洞比較大、資金缺口較大等等。未來有關部門還是應該出臺提高保障房資金使用效益，嚴格審核資金用途，降低成本，積極提高中低收入群體的住房可支付能力等措施。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-27/08455954406466252489646.shtml

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