林瑋婷

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內容來自sina新聞

張玉良年初成交平淡無標志性意義

  2013年，房地產市場持續回暖，全國商品房的建設量、銷售量、庫存量、交易量都大幅上升，市場供需兩旺。進入2014年1月後，全國各大城市成交量均有所下滑，引來不少"多空爭論"。我認為，今年年初的成交平淡隻是傳統淡季的影響，並沒有標志性的意義，從土地市場的成交情況和標桿企業的業績目標來看，大部分房地產的企業仍然對市場充滿瞭信心

  在市場行情整體回暖的同時，也出現瞭以下兩個重要的分化：

  第一，一二線城市與三四線城市之間出現明顯的市場分化。一二線城市市場持續回暖，特別是北京、上海等一線城市，商品房和土地成交均量價齊升，且漲幅很大。反觀三四線城市市場，則基本平穩，部分三四線城市甚至面臨整體下滑的趨勢。在此形勢下，部分早先大規模佈局三四線城市的房企也開始調整戰略，轉戰一二線城市。為什麼會出現這種分化？主要緣於一二線城市和三四線城市在經濟發展、產業集聚、人口吸引等方面的差異。一二線城市經濟發達，產業雄厚，教育、醫療、就業等優勢資源高度集聚，吸引力大，而土地卻較為稀缺，房地產供不應求。反之，很多三四線城市經濟發展水平並不高，購買力較弱，人口及資金凈流出，市場空間本就有限，再加上上一輪調控之後，有大量開發企業湧入三四線城市，推動當地土地大量釋放，商品房海量上市，庫存持續地走高，供求失衡狀況不斷的累積。

  第二，大型房地產企業與中小型房地產企業之間出現明顯的業績分化。在大型房企高歌猛進、快速發展的同時，大量中小型房企成長性不足，"強者恒強"的市場競爭格局越來越明顯。而且，企業的分化與城市的分化實際上是高度相關的。一二線城市房地產市場成交活躍、成長性好，但同時土地也比較稀缺，競爭較為激烈，土地獲取的門檻較高。實力雄厚、經驗豐富、資源整合能力強的大型房地產企業往往技高一籌，更容易獲得土地、信貸、人才等核心資源以及地方政府的支持。如此一來，大型房企與中小型房企的業績分化也就是必然的現象瞭。

  房地產企業的轉型趨勢

  近年來，隨著行業的整體發展和台南山上建地貸款市場的不斷調整，標桿房地產企業都因時順勢，加快瞭轉型升級的步伐。當前，正在發生的房地產企業轉型主要呈現出以下五個趨勢：

  一是產品轉型：從單一開發走向綜合開發。近年來，在傳統的住宅產品的基礎上，房地產行業的產品形態更加細分，越來越多的房地產企業正在嘗試投資開發產業地產、商業地產、文化地產、旅遊地產、養老地產等綜合性的產品形態。比如，我們綠地較早就涉足瞭商業地產的開發，並在超高層的地標、城市的綜合體等領域已經形成自己的核心競爭優勢，去年全年我們商辦項目的銷售金額占總量的40%左右，極大地支撐瞭企業整體業績的穩定增長。

  近兩年，我們還發揮資源集成優勢，大力發展產業地產，目前已在全國多地投資開發空港產業園。同時，行業內的其他標桿企業也都積極加大瞭綜合開發的力度，如：萬達大力發展旅遊文化地產；保利聚焦"銀發經濟"，加大養老地產的投資開發力度等。

  二是業態轉型：從開發商走向運營商、服務商。實際上，房地產企業從開發商向運營商、服務商轉型是產品形態的綜合化的自然延伸，也是房地產行業不斷完善成熟的必然要求。隨著產業地產、商業地產、文化地產、旅遊地產、養老地產等綜合性產品的大量出現，必然對產品本身的運營管理提出要求；與此同時房地產企業在開發硬件產品的基礎上，也越來越重視開發服務產品的價值。近年來，在運營服務方面，房地產企業已經取得瞭很大的進步。比如，萬達已經在商業地產運營方面創出瞭自己的品牌。綠地發揮"平臺化"優勢，積極整合上下遊產業資源，在產業園的規劃設計、產業招商、運營配套、產城融合等方面均形成瞭很強的實力。萬科最近也提出，要做城市的配套的服務商，並入股徽商銀行開展社區的金融服務。

  三是市場轉型：從國內經營走向海外經營。當前，新興市場和發達市場進入瞭不同的發展周期，歐美等發達市場已經從危機中復蘇，而新興市場則由於結構性的問題出現瞭不同程度的衰退。相對而言，歐美等發達國傢市場正處於資產價格相對較低、未來成長性相對較強的上升階段。在這種大的背景下，優化資產組合配置，出海投資開發，成為房地產企業的一時風潮，方興未艾。綠地、萬科、萬達、碧桂園等眾多行業內標桿企業均在此行列。如，綠地重點圍繞歐美等發達地區，在較短的時間內就形成瞭"四洲九國十三城"的全球投資佈局。而且，中國房地產企業的海外項目已經有瞭可觀的產出，如綠地韓國項目、澳大利亞項目、碧桂園馬來西亞項目等，都取得瞭良好的經濟效益和社會效益。

  四是資源配置轉型：從低能級走向高能級。作為高度杠桿化的行業，房地產企業的發展與其對金融等資源的配置能力高度相關。近年來，中國房地產企業金融化步伐加快，配置資源的能力不斷增強。一方面，房地產企業融資的手段越來越豐富，在傳統的項目貸款的基礎上，信托、發債、上市融資越來越常見；另一方面，房地產企業融資的渠道也越來越多元，特別是在國內資本市場受限的背景下，很多房地產企業紛紛抓住國際資本價格走低的契機，著力獲取海外低成本資金。去年，赴港上市、設立香港上市公司平臺成為行業內企業的一時風氣，綠地、萬科、中海、恒大、碧桂園、綠城等標桿房企均利用港股平臺，境外發債融資。

  五是模式轉型：從線下走向線上。當前，很多行業在互聯網的影響下，正發生著顛覆性的改變。雖然現在還處於萌芽階段，但房地產與互聯網的"聯姻"也將是大勢所趨。市場上已經有三種形式的探索：第一，營銷模式電商化。將房地產營銷由傳統的線下往線上拓展，並通過"大數據"手段科學確定細分市場、客戶渠道和精準的廣告投放。一些房地產企業去年便開始籌備進軍電商，並計劃將旗下業務打包上線。

  第二，建立線上社區服務平臺。依托信息技術，將傳統的物業管理轉型升級為社區服務平臺，為社區居民提供管傢、商業、小貸、文化、娛樂等各種服務，充分挖掘客戶的消費能量。花樣年等房地產企業已經在進行這種嘗試；第三，嫁接互聯網金融資源。2013年是互聯網金融元年，"餘額寶"等線上理財產品已經對現有投融資體系有瞭相當的影響，根據央行公佈的數字，2014年1月在人民幣貸款增加1.32萬億元的同時存款罕見減少9402億元。目前，線上理財資金主要投向貨幣基金。為保持較高的收益率，已經有人在考慮將其投向房地產、基建等領域。

  當下中國改革對房企的機遇

  去年秋天召開的中共十八屆三中全會，為新一輪中國經濟社會全面深化改革拉開瞭序幕。會議發佈的決議，對15個大類、60個小類、300項改革措施進行瞭詳細的部署，范圍廣泛、內涵豐富。當前，部分改革舉措已經乙種建地貸款全省皆可處理在逐步落實。根據我對三中全會精神的理解和對改革實踐的觀察，結合房地產行業本身的具體特點，我認為房地產企業在當下中國改革的過程中將面臨四大發展機遇。

  機遇一：房地產企業的總體發展環境將更為寬松。中共十八屆三中全會提出，要進一步推進市場化改革，使市場在資源配置中起決定性作用，大幅度減少政府對資源的直接配置。我認為，其核心精神可以歸結為：放松管制，對內搞活，對外開放。客觀上來講，過去我們的管制還是太多，政府對資源的直接配置、對微觀事務的直接管理還在不同層面廣泛存在。僅就與房地產行業緊密相關的各要素而言，城鄉土地、信貸利率、人口戶籍等都是高度管制的，房地產調控就是這種狀況的集中體現。可以預見，隨著新一輪市場化改革的全面深化和持續推進，資源配置將更加市場化，房地產調控也將更加市場化和具有針對性，房地產市場和房地產企業都將迎來更加寬松的外部發展環境。

  機遇二：政策層面將更加註重對市場供應端的調節，行業產能將進一步釋放。各種跡象都表明，新一屆政策制定者對房地產的政策思路較之前有較大的變化。自去年以來，新一屆政策制定者不再像以往那樣強調"堅持房地產市場調控"，而是轉而提出"加快推進住房保障和供應體系建設"。我認為這在某種程度上標志著，政府對房地產的政策焦點，已經由解決"房價上漲過快"的具體問題，轉變為"住房供應體系建設"的系統問題。優化供應端，建立合理的住房供應體系，並通過市場化手段加大住房供應量，將成為房地產業的首要任務。屆時，房地產行業的產能將進一步釋放，同時房地產企業的活力和積極性也將被進一步激發。

  機遇三：隨著"農業轉移人口市民化"的有序推進以及大規模棚戶區的改造，將進一步增加市場對住宅的需求。中共十八屆三中全會和中央城鎮化工作會議，都提出要推進"以人為核心"的城鎮化，其基本落腳點是：除特大型城市外，逐步放松戶籍管制，逐漸實現農業轉移人口市民化。隨後召開的中央農村工作會議更是就此提出瞭3億的具體指標，即到2020年，要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮、約1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造、約1億人口在中西部地區城鎮化。隨著這些具體指標的逐步落實，大量進城落戶人口(有時還包括他們的隨遷傢屬)、棚改居民將對城鎮的首套住房和改善的住房產生需求。這將為住宅產業的發展提供強勁的動力。

  機遇四：隨著"產業與城鎮融合發展"的逐步深化，將進一步增加市場對產業、商業等綜合地產產品的需求。安居和樂業是一個問題的兩個方面。在推進農業轉移人口落戶城鎮的同時，必須解決他們的就業問題，必須增強城市的綜合承載能力，這就對城鎮的產二胎房貸銀行利率年息業支撐提出瞭更高的要求。而強調"產業與城鎮融合發展"，也是新型城鎮化的一個鮮明導向。要發展產業、拓展功能，實現產城融合、產城一體，就必須有具體的載體。因此，可以預見，現在方興未艾的產業地產、商業地產等綜合性的地產還將面臨巨大的市場需求，順應這一需求、積極進行轉型發展的房地產企業還將獲得長足的發展。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-08/08382677818.shtml

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