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2015人口拐點來到 樓市面臨史上最嚴大考
??由於實施瞭幾十年的計劃生育，2010年中國的年齡結構呈紡錘形，勞動力比例大，經濟增長勢頭不錯，但是也導致內需不足。這種結構是不穩定的，並且很快就要變成高度不穩的倒三角形：勞動力嚴重短缺、高度老年化、經濟喪失活力。
??據一份最新研究報告顯示，2015年之後，20-64歲勞動力開始負增長，下降速度將超過日本。
??方正證券首席宏觀研究顧問蘇劍教授認為，勞動力是驅動經濟增長的引擎。日本和歐洲部分國傢和地區在“人口拐點”到來前後，彰化二水土地貸款經濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產的沖擊。比如日本，在1992年人口出現拐點之後，房地產泡沫破裂，地價大幅下降。
??是危言聳聽嗎？
??一直以來，“樓市拐點”就像“狼來瞭”喊瞭很多年。對於樓市來說，隻有短暫的下挫，但反彈從未失約，似乎每一次的調整都是為瞭下一次的瘋狂做鋪墊。然而，這一次樓市的土壤發生瞭根本性的變化，樓市反彈是否會失約？“狼”會否真要來瞭？
??也許，樓市“史上最嚴厲”的大考來瞭。
??因為這一次的“難題”不是政策，就算政策可以是“史上最嚴”也是能被調整的；因為這一次的“難題”不是“資金”，雖然缺錢很慘，但是融資的門路總會有的；因為這一次的“難題”是樓市最根本的需求，是樓市這一盆火下熊熊燃燒的柴薪。
??樓市賴以十年野蠻成長的最重要土壤——“人口紅利”在逐漸消失。
??樓市能不能破解這道“難題”，跨過這個危機？這一次驚天大考，沒有發展商能夠逃避。
??樓市的結構與人口的結構會發生怎樣的化學反應？
??樓價的漲跌與人口的流動又會發生怎樣的關聯？
??以下三大定律，揭示瞭人的變動將會在樓市中掀起怎樣的驚濤駭浪。
??第一定律
??生的少瞭，老得快瞭=房子多瞭、“人口紅利”消失瞭
??統計數據：
??生育率難以提升，育齡婦女人數在快速減少。中國15-49歲總育齡婦女和20-29歲黃金年齡育齡婦女（2/3的孩子是該年齡群婦女生的）都在2012年開始負增長，其中前者從2011年的3.83億減少到2030年的2.93億，而後者將從2011年的1.15億減少到2035年的0.66億。
??定律解讀：
??未來中國人口結構會變成非常不穩定的“倒三角”。一言蔽之，“生的少瞭，老得快瞭”。對樓市最直接的反映是：“人少瞭，房子多瞭”，特別在庫存量大的城市，不僅房子不用搶瞭，還賣不出去。
??由於人口結構發生瞭轉變，樓市所賴以生存的土壤——“人口紅利”正在逐漸消失。主流人口專傢認為，從理論上說，出現劉易斯拐點後（即勞動力過剩向短缺的轉折點），人口紅利就會逐漸消失，“目前中國的人口紅利開始逐漸消失，即使執行瞭單獨二孩政策也無法從根本上改變這一趨勢。”
??一般來說，人口紅利消失會出現兩個最明顯的指標：
??1、用工荒。勞動力工資上漲將成為常態。
??2、剛需荒。需求萎縮、房價上漲速度放緩。
??從目前情況看，這兩個最為明顯的指標都有浮頭跡象。現在的確有不少城市出現瞭“用工荒”，勞動力工資上漲將成為常態。
??同時，由於剛需萎縮，全國房價上漲速度放緩，部分三四線城市樓價開始下跌。人少瞭，房多瞭，庫存量同步上漲。
??第二定律
??人口拐點≈樓市拐點
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??統計數據：
??20-64歲勞動力2015年之後開始出現負增長，下降速度將超過日本，我們稱之為“人口拐點”。
??定律解讀：
??如果將20-64歲定義為具備勞動力人口的話，那麼可以發現，2015年之後該部分人群到達峰值後發生負增長。在近幾年，你對這種人口結構的變化可能感覺並不明顯，因為勞動力達到瞭頂峰，雖然開始走下坡路，但是勞力仍然充沛。
??在人口經濟學現象中，勞動力是驅動經濟增長的引擎，令人不安的是，人口拐點的到來，往往與經濟衰退發生對應關系，也常常與樓市崩盤有著密切關聯。
??在日本和歐洲部分國傢和地區，20-64歲人口於1998年、2010年達到頂峰後出現負增長，他們都是在拐點前夕就出現經濟危機。比如日本，在1980年前後，經濟發展如日中天，城市地價不斷攀升，尤其是東京、大阪等六大城市的地價自1985年起， 每年以兩位數上升，盛行著“地價不降神話”。但是在1992年人口結構出現拐點之後，房地產泡沫破裂，地價大幅下降。
??第三定律
??人口吸納力≈城市漲價動力
??統計數據：
??在2013中國公共財政收入最高的50個城市中，上海以953.5萬的人口凈流入數位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數為755.59萬。廣州的人口凈流入也達到瞭461萬，位列第五（見右表）。
??定律解讀：
??人口凈流入是一個城市房價漲價動力的一個很重要條件。統計數據中，凈流入超過100萬的城市共有22個，目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市裡面。可見，人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。沒怎麼流入或者凈流出的，房價幾乎沒有上漲動力。
??一般而言，經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成瞭強大的吸引力，大量的流動人員到大城市後，融入大城市的願望十分強烈，這也使得大城市形成瞭“盆地聚集效應”。雖然推動房價上漲還有其他因素影響，但是人口指標中的“凈流入”也是一項很重要的參考。
??排名 城市 戶籍人口（萬） 常住人口（萬） 凈流入（萬）
??國內人口凈流入排名前十位城市房屋民間二胎轉貸
??1 上海 1426.93 2380.43 953.5 29622
??2 北京 1297.5 2069.3 771.8 37865
??3 深圳 299.15 1054.74 755.59 26494
??4 東莞 186.05 829.23 643.18 8311
??5 廣州 822.3 1283.89 461.59 18400
??6 天津 993.2 1413.15 419.95 15977
??7 蘇州 653.84 1054.91 401.07 11079
??8 佛山 377.65 726.18 348.53 8261
??9 成都 1173.4 1417.78 244.38 9047
??10 廈門 193.6 398.3 204.7 21869
??北京、上海、深圳、廣州是人口凈流入名列第一梯隊的城市，未來仍然具有“人口紅利”的空間，可謂是站在人口力量的“高地”上，風光仍然獨好。正是如此，廣州樓市的“人口危機”會被暫時掩蓋，也會被推後發生。
??四成房子給外地人購走
??盡管近年來“逃離北上廣”的聲音不絕於耳，但數據顯示，北京、上海、廣州的人口依舊呈“正向”流入的趨勢。其中，遷徙人口位居首位的省份為廣東，說明廣東依然是對務工人員最有吸引力的地區。而廣州作為廣東的省會城市，對於外地人口的吸引力無疑是最大的。
??根據來自中介的統計數據分析，目前廣州四成的房子是被外地人購走的，而在限購令執行以來，外地人購房的數據雖然有所下調，但是仍保持在三成以上。可見外地人購房是廣州樓市有效增長的市場需求。
??而在外地人購房的年齡分佈中，30-39歲的買傢占44%，他們不僅購房多，而且還是剛需。其中，首次置業在廣州安傢立命的需求是比較突出的。
??每年30萬大學生留在廣州
??從廣州市人社局公佈的數據可見，2009年至2013年廣州市共接收近19萬名非廣州生源大學生入戶，廣州接收大學生入戶呈逐年遞增趨勢，五年漲幅達到六成。
??中國南方人才市場主任王世華告訴記者，外地生源來廣州就業的人數這幾年都穩定在20多萬，加上5萬多廣州本地生源，南方人才市場每年接納在廣州就業的畢業生都穩定在26萬-30萬人之間。王世華認為，這幾年來，廣州對畢業生的吸引力並沒有下降。
??每年30萬左右的留穗大學生，無論是租房還是購房，都是房地產市場主要的剛需客源。據介紹，現在雖然沒有大學生購房比例的統計數據，但一般來說，留在廣州如果超過四年，這些大學生便陸續有購房需求，而畢業八年左右就會出現購房高峰。“購房後，很多大學生會從集體戶口遷出，變成個人戶口。”王世華說。而房子對他們來說是成為“新廣州人”的必經之路。
??剛需高峰期或已過去
??雖然以上數據表明，廣州仍有超強的人口吸納力，廣州樓市仍有豐富的新增需求。然而這並不意味廣州樓市在“人口危機”面前，可以獨善其身、高枕無憂。
??和全國很多地方的樓市一樣，廣州樓市同樣會在未來面臨人口結構危機，比如剛需下滑，庫存上升。隻不過比部分二三線城市推後而已。
??廣州和國內很多城市一樣，樓市的剛需高峰已經過去。
??這是和全國人口的年齡結構相一致的。上世紀60-70年代是國內一個人口生育高峰，當60後、70後進入勞動力市場時，對住房就構成瞭巨大的剛需，此後又變成瞭巨大的改善需求，這對應的就是2000年以來長達十年的購房高潮。
??目前，國內很多城市都一樣——隨著60後逐漸進入老年， 80後、90後人口急劇減少，剛需以及此後的改善型需求也隨之急劇減少。實際上，很多地方的90後進入勞動力市場時，父輩、祖輩可能已經給他們留下瞭足夠的住房，住房需求減少已毫無疑問。
??一位不願意透露姓名的本土開發商負責人告訴記者，根據他們內部的統計數據，廣州本土90後的年輕人，在最近幾年的購房比例是下調的。“因為本地的年輕人，很多已經有足夠的房產，又或者是父母早就為他們留瞭房子”。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-23/08515975426534734085579.shtml
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