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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/08462648160.shtml

  "我們現在撤回瞭一部分三四線城市的團隊,尤其是北方的海邊小城,"一傢全國性房企的老板對記者表示,"因為現在很多三線城市海景房的產品都面臨著過度飽和的情況。"

  實際上,泡沫的影子此前已經隱現。

  3月12日,當《華夏時報》記者來到位於秦皇島開發區的"珠江道12號"售樓處時,這裡顯得很冷清,偌大的接待大廳隻有一個銷售人員和一個購房者。

  資料顯示,"珠江道12號"由天洋房地產公司在2009年、2010年進行開發,從2010年開始銷售。

  實際上,對秦皇島樓市而言,降價並不是最嚴重的事情,令市場感到"惶恐"的,是已經有開發商陸續撤離。

  "我們現在所售房源打六折,大概有100套房左右,均為大戶型現房銷售,均價8000-9500元/平方米,"現場銷售人員告訴記者,該項目是由天洋房地產公司開發,今年6月份就將交房,為瞭盡快賣出去,開發商承諾,購房後銀行將連續4年每年返還給購房者10%的總房款。"

  庫存壓力凸顯

  開發商陸續撤離

  "但是本地改善市場畢竟也是有限的,目前這個區域的需求已經無法滿足我們對市場的需要,這也是我們撤出該區域的關鍵原因。"上述房企老板說。

  例如,去年8月開盤的花園洋房項目南嶺國際均價6300元/平方米,但目前推售的高層打出瞭"每平方米破冰起價4995元,更享受首付6萬"的廣告。

  而將於今年9月底交房的中鐵秦皇半島項目一期,對餘下房源也推出起價5800元/平方米的特價房,但這一項目二期均價則為7050元/平方米。此外這一項目2013年全新加推的23層高層還推出一萬抵五萬的優惠,均價6500元/平方米。



  "珠江道12號"銷售的困境並不是個案,據本報記者調查瞭解,在秦皇島,大打折扣優惠的樓盤還有很多,而且準現房銷售已經成為秦皇島典型現象。

  "還有近百套房源開始進行六折促銷,這說明這一項目的銷售問題十分嚴重。"一位不願具名的業內人士認為,其銷售周期漫長,主要是與其開發的大戶型有關,此外當地需求也在逐年下降。

  在本地剛需有限的市場條件下,調整產品結構,以改善型產品為主,已經成為秦皇島有危機意識的開發商的集體動作。

  據記者瞭解,今年起,遼寧東戴河新區樓盤開始集中推售。由於地價相對低廉,東戴河新區商品房平均售價為6500元/平方米,而去年秦皇島南北戴河項目成交均價為8491元/平方米。價格的差距,將分流來自北京和東北區域的度假養老客戶,給秦皇島度假房市場再次帶來沖擊。

  長三角樓市掀起的降價風暴,目前已刮至華北區域。

  讓多個樓盤做出大幅降價的原因之一,是秦皇島樓市供需結構的失衡。

  搜狐焦點網提供的數據顯示,秦皇島整個海港區2014年的市場供應量預計為834.31萬平方米,其中包括已開盤的項目原有的庫存174.14萬平方米、已開盤項目2014年計劃新增的入市量290.30萬平方米、2014年純新盤的入市量283.43萬平方米;而去年的整體供應量是570.53萬平方米。

  "由於去年供應量過大,已經出現大批項目完不成任務的現象,而今年跟去年相比又將增加260多萬平方米的庫存,預計今年的市場競爭要用'慘烈'來形容瞭。"當地業內人士表示。

  "秦皇島樓市的庫存量、空置率一直都很高,銷售周期也普遍較長,拿森林逸城[最新消息 價格 戶型 點評]項目來說,北京客戶占到六成以上,冬天入住率估計不到五成。"熟悉當地項目的一位業內人士表示,這與秦皇島這兩年大力發展旅遊地產有直接關系。

  2009年,秦皇島啟動"旅遊立市"戰略,要求5至10年時間,把秦皇島建成國內最佳、國際上有較大影響的旅遊名城。隨後,秦皇島於2土融建融屏東高樹土融建融010年啟動瞭大規模的土地出讓。數據顯示,當年秦皇島4個區招拍掛土地共45宗,面積469.8249公頃,土地出讓金108.88億元,平均單價為2317元。這些土地集中在2012年、2013年入市。

樓市降價風暴襲來 三四線樓盤大降40%甩貨

  思源經紀秦皇島分公司的數據顯示,截至2012年底,僅海港、北戴河、山海關三區的商品房庫存就高達635萬平方米,而當年的消化量僅為156萬平方米,北戴河區和北戴河新區僅成交房源1955套,面積14.5萬平方米。

  庫存壓力巨大,開發商不得不降價跑量。根據對2月份秦皇島141個在售樓盤的統計,秦皇島在售樓盤均價約為7984元/平方米,其中112個普通住宅均價約為6469元/平方米,27個海景樓盤項目均價約為13622元/平方米,商業樓盤項目2個,均價為16750元/平方米。據業內人士統計,2014年2月份,秦皇島超過九成項目均沒有漲價。

  中原地產首席分析師張大偉表示,近期杭州等地樓市曝出的降價案例預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重、人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現降價。

內容來自sina新聞

  按照上述房企老板的說法,最近兩年,外地旅遊度假人群的消化能力並不理想,這不僅表現在秦皇島主城區和海港區,即便是在以度假和養老需求為主的三四線區域,同類項目的銷售也步履維艱。

  上述銷售人員表示,購房時,購房者將與開發商簽訂購房合同,合同約定房價為目前房價的六折,也就是約為5000元/平方米,其他包括車位、契稅、實際溢出面積等款項均按照合同約定的六折價計算。

  降價40%

  做出同樣決定的開發商並不在少數。"據我們瞭解,現在已經有不少開發商逐步撤出秦皇島等三四線城市,重新將目標對準一線城市,其主要原因就在於三四線城市的市場已經出現供應過剩的局面。"一位分析師對記者表示。

  "秦皇島新房的價格普遍在8000-9000元每平方米,但從年初出現瞭一批價格單價5000多元的房源,這相當於當地經適房的價格瞭。"一位在開發區也土建融高雄鳥松土建融有在售項目的房企老板對本報記者表示。



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林瑋婷

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