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  而於5月20日成交的通州區臺湖鎮B-03地塊居住、托幼項目的地價已經趕超房價,該宗地共經過瞭71輪的競標,泰禾再次高價拿地,該宗地包括保障房在內的平均樓面單價為8519元/平方米,張大偉說,"按照保障房6000元/平方米的回購價計算,商品房的成交樓面價在1.53萬元/平方米左右。"雖然樓面價高漲,但業內人士認為,開發商依然有利可圖。亞豪機構市場總監郭毅表示,現在看來價格很高,但其實臺湖區域是價值窪地,在未來發展起來之後,這個價格依然是可接受的。"以泰禾為例,泰禾接連拿瞭兩塊地是很正常的思維,之前那塊是多功能用地,有商業等配套,這次拿的住宅用地在一定程度上能緩解泰禾的現金流壓力。"

  東亞新華地產營銷總監賈玉鵬:

  【樓盤熱詞】住房公積金怎麼用 中國民居 盤古七星 住宅使用說明書 金都集團 房山樓盤

  未來客群何來



  質疑

  區域前景良好

  除瞭地塊自身帶有的一定體量配套外,目前臺湖區域幾乎沒有成型商業配套。目前可知的區域利好規劃是,萬達文化產業集團將在通州建造萬達文化旅遊城,目前正在考慮在臺湖一帶進行選址。

  土地

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  1

  區域對比

  臺湖對比天宮院

  臺湖:地價"三級跳"

  北京中原地產市場總監張大偉告訴記者,截至目前,通州臺湖鎮已成交土地出讓金達62億元,配建公租房面積達20.7622萬平方米。張大偉說,2012年至今北京樓市成交量明顯上漲,大部分開發商庫存減少、資金寬裕,對土地資源的需求明顯增加。"國五條"新政落地後,整體土地市場雖然出現部分相比之前降溫的現象,但對熱點區域的土地競爭依然非常激烈。

  從大區域看,我們首先看好臺湖所在的通州未來發展。上海的副中心是浦東,今天的發展非常好,而作為北京副中心的通州同樣擁有巨大發展優勢,相信通過夯實基礎,以北京的人力、財力、物力,通州的前景非常遠大。此外,地處東南五環的臺湖地區有著天然的區域互動優勢,相比其他區域零碎的土地,臺湖擁有大體量的土地供應,而規模化土地的區域非常容易進行系統性的科學合理規劃,使得臺湖未來發展有著很好的潛力,臺湖不僅是價格窪地,還是價值窪地。

  企業紛紛進駐臺湖的原因主要有以下幾個方面:首先是地鐵規劃,亦莊錢和規劃中的R2號線對該區域有很大的拉動作用;其次,因臺湖地塊靠近亦莊,這個區域有產業的支撐,開發商看好亦莊的客戶群;再次,不少人認為天宮院區域都在六環外瞭,房價還近兩萬,而臺湖在五六環之間,因此,房價還有一定的彈性空間。

  據此前報道,2009年8月,北京環渤海高端總部基地項目正式啟動。項目用地規模17.21平方公裡,總建築面積約1720萬平方米,未來可容納人口20萬。2011年1月,北京環渤海高端總部基地控制性詳細規劃(街區層面)獲北京市政府批準。2011年5月20日,北京環渤海高端總部基地管委會正式成立。

  地價迅速攀升

  記者從東亞以及即將入駐的房企處獲悉,由於公共交通尚未開通,目丙種建地前臺湖項目的客群主要來自通州和亦莊區域。

  臺湖區域有發展空間



  3

  客群來源

  臺湖:僅有一路公交車

  從去年年底到現在,通州臺湖鎮已成交多宗地塊,萬科、首開、泰禾等眾多房企紮堆進駐。幾乎一夜之間,臺湖成為通州乃至整個北京土地市場的最熱門板塊建融屏東里港建融,不少業內人士將臺湖區域與大興天宮院板塊相對比,並做出"臺湖將成為第二個天宮院"的預言。

  天宮院:成熟的產業及生活配套

  萬科在北京臺湖區域開發有"首開萬科公園裡"項目,項目規劃隸屬亦莊新城"兩站一街"城市重點規劃區,即環渤海高端總部基地,區域發展得到通州政府的大力支持,北京萬科相信區域會有良好的發展前景,同時也積極成為區域建設的參與者。該區域政府規劃的"兩站一街"站前綜合區,目標將其建設為集教育、文化、醫療、體育、綠地為一體的全功能區;除瞭完善商業配套,政府還將積極引入優質教育、品質醫療等重點生活配套;眾多品牌地產與企業總部的陸續入駐,也為共同打造北京東部城區價值新坐標奠定良好基礎。

  天宮院:高買低賣

  除瞭原有的京開高速及數條公交線路與市區連接外,作為地鐵4號線的首站,天宮院擁有良好的軌道交通配套。

  配套

  臺湖區域西鄰亦莊開發區,東接京津高速,北距首都機場30公裡,南距首都第二機場22公裡。區域內擁有現已開通的地鐵亦莊線次渠站,以及規劃中的R2、S6線,具備瞭東南五環地鐵站的重要樞紐功能。"臺湖是一塊尚未發展成熟的區域,現在進駐,未來的潛力巨大,誰先進駐,誰的優勢就更明顯。"某房企內部人士在拍地現場表示。



  形成天宮院板塊首批商品房供應的龍湖、保利、金融街三個住宅項目,拿地時間均為2010年12月23日,其中位於亦莊線倒數第二站生物醫藥基地站的龍湖·時代天街折合樓面地價較低,為7519元/平方米。據業內測算,上述地塊加上開發成本等各種稅費後,售價在15000元/平方米的情況下,房企利潤也僅為5%左右。

  價格

內容來自sina新聞

  在房企的爭搶下,臺湖的地價也在一路走高,"面粉"價格有趕超"面包"之勢。據記者瞭解,東亞新華地產是進駐臺湖較早的企業,該企業於2011年9月成功摘得通州區臺湖鎮居住用地、托幼用地及公建混合用地(配建"公共租賃住房"),該宗地的建築規模為28.7萬平方米,包括保障房在內的平均露面單價不足3000元/平方米,而刨除保障房的平均樓面單價不足5000元/平方米。如今,該企業在該宗地上開發的東亞·印象臺湖項目也是炙手可熱的項目之一,其上期住宅的售價為1.59萬元/平方米。

  區域內有京沈高速路、京津塘高速路、北京六環路三條國傢級公路交錯通過,鎮政府駐地距通州鎮8.5公裡。在公共交通方面,目前區域內僅有通7路公交車,地鐵方面,目前距離項目最近的八通線梨園站大約13公裡。

  世紀鴻所拿地塊的商品房部分樓面價接近13000元/平方米,萬科首開聯合體以及泰禾拿到的幾宗地的平均樓面價更是接近16000元/平方米,比東亞印象臺湖在售樓盤價格還高。與東亞地產當年拿地時5000元/平方米左右的樓面價比,臺湖地塊身價已"三級跳"。

  天宮院:地鐵首站

  開發商觀點

  臺湖:尚無商業配套

  作為北京市城南行動計劃的主要受益區域,大興區公共基礎設施建設及服務水平得到瞭極大改善,軌道交通的貫通和首都第二機場的落戶,屆時將衍生出一個潛力無限的臨空經濟圈。此外,大興天宮院周邊新媒體影視基地、中關村科技園以及大興產業基地將共同支撐這一區域發展。

  自去年12月25日至今,通州臺湖鎮已出讓六宗土地,其中萬科首開聯合體、北京世紀鴻、泰禾等多傢房企成功入駐臺湖鎮,讓該區域備受關註。業內人士表示,臺湖作為亦莊發展的輻射區,區域利好被部分企業看中。

  品牌房企爭搶進駐臺湖

  天宮院:金融街和北三環客群不在少數

  臺湖:通州、亦莊客群為主

  4號線南起大興天宮院站,北達海淀安河橋北站,南北貫穿黃村新城、西紅門、宣武門、西單、復興門、金融街、西直門、中關村等多個京城重要商圈,且無縫對接北京南站,與1號線、2號線、10號線、13號線接駁換乘。記者調查天宮院各項目的購房人群發現,目前該區域項目購房人除來自南城的區域客戶外,西城區金融街以及海淀區北三環附近,乃至中關村的客群均不在少數。

眾房企爭搶入駐 臺湖能否成為下一個天宮院

  品牌總監沈力男:

  眾房企爭搶入駐

  臺湖能否撐起高昂的地價

  交通

  項目入市後如何定價

  去年9月,北京光谷科技園開發建設有限公司以7.73億元拿下通州臺湖104和109地塊F3多功能用地,樓面價4380元/平米。今年臺湖樓面價普遍已經破萬,其中5月20日,通州臺湖鎮B-23地塊和B-03地塊折合樓面單價分別為1.31萬元和1.53萬元。

  一位業內人士向記者表示,一般來說,房地產開發的周期是1年-1.5年,今年臺湖入市不少項目,本身又配建很高比例的保障房,這就意味著這個區域在一年或一年半以後,新房價格要達到一個新的階段。而在目前對於新房價格調控空前嚴厲的背景下,未來這些項目如何定價將成為難點。

  對此,亞豪機構總監郭毅表示,今年臺湖地塊的位置並非位於臺湖鎮中心,而較為靠近次渠鎮,目前次渠鎮在售的潤楓領尚項目報價在20000-22000元/平方米左右,相比開發商萬元左右的地價水平,再加上開發成本、財務成本和營銷成本,開發商還是有一定的利潤空間。不過,也有業內人士表示,與天宮院區域相比,最早進駐此區域的龍湖、保利普遍采取高價拿地低價開盤的策略得以在眾多競爭者中脫穎而出,在規劃的利好尚未兌現之際,面對更激烈的競爭,如何制定房價,將成為房企面臨的最大難題。

  2

  規劃能否兌現

  眾多房企蜂擁臺湖,看好的正是臺湖的區域定位及成長潛力。按照相關規劃,成為"環渤海總部基地"發展重心的臺湖鎮,近期以來成為泛CBD區域生態人居置業的熱點區域。

  臺湖是北京樓市的價值窪地

  北京社會科學院副院長、中國總部經濟研究中心主任趙弘表示,總部基地不是簡單地造城,如何運用北京的影響力搭建平臺,連接國內外市場?如何引進海外的成功經驗與模式,提升新城的經濟發展水平,都是其面臨的挑戰。

  北京萬科:

  之前名不見經傳的通州臺湖自去年12月開始強勢崛起,迅速成為房企爭搶的熱點區域,也成為通州住宅用地的主要供應區域。曾經的臺湖隻有東亞新華地產一傢房企進駐,如今,萬科、首開、泰禾、世紀鴻等房企陸續在此拿地,而臺湖每宗地塊在出讓過程中更是有數十傢房企參與競標。與此同時,臺湖地塊刨除保障房的平均地價也從不足3000元/平方米,跳至如今的9000多元/平方米。如今的臺湖,像往昔的天宮院,大量的土地供應入市,眾多房企爭搶進駐,水漲船高的地價直奔在售項目的房價。那麼,臺湖能否成為下一個天宮院?

  由於新興板塊多處於市區與郊區的連接點,因此,軌道交通成為吸引客群置業的關鍵因素。同依托亦莊線的舊宮板塊、依托9號線和房山線的郭公莊板塊以及依托昌平線的昌平板塊等新興區域,依托13號線的天通苑等傳統區域一樣,天宮院板塊的形成在一定程度上也是依靠地鐵4號線開通帶來的軌道交通便利。

  在臺湖軌道規劃中,京津城際鐵路從項目東北側經過,設有亦莊火車站,不久後將在這裡與輕軌亦莊線和通州新城、順義新城連通。然而,目前離臺湖最近的是亦莊線, 臺湖距亦莊線次渠站1.5公裡,欠缺直通的軌道交通。正是地鐵4號線與大興線的開通,使得記者調查天宮院區域項目購房人除來自南城的區域客戶外,西城區金融街以及海淀區北三環附近,乃至中關村的客群不在少數。然而,對於沒有軌道交通直通的臺湖而言,未來客群來自何處,仍待尋找。在目前普遍以軌道交通為主要支撐點的住宅市場,臺湖的最大缺憾是並不緊鄰軌道交通沿線,如果像長陽和天宮院板塊一樣,那麼客群的覆蓋面將會更加廣泛。

  在歷次臺湖地塊的出讓中都會有萬科、首開、東亞、泰禾等房企的身影,在近期出讓的臺湖鎮B-03地塊居住、托幼項目的競標中就有18傢企業參與競爭,長安置地、住總、合景泰富、泰禾、城建、金隅嘉業 、東亞新華、華遠、經開、萬科首開聯合體、龍湖、潤豐、世榮兆業、福建正榮、佳兆業、融創、路勁、中鐵建等房企悉數到場。

  

  泰禾集團總裁助理、

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/07542236827.shtml
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林瑋婷

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