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在7月30日首次出讓時，孫河地塊起價高達46億元。由於該地塊中教育配套以及社區服務設施所占面積較大，其中中小學配套建設面積3.24萬平方米，社區配套服務設施用地1.7萬平方米，刨除這些配套面積，商業住宅面積的樓面價已經突破4萬元/平方米，遠高於該區域此前成交的數宗地塊。
從目前上市房企交出的上半年成績單來看，業績並不理想。中原地產研究部統計數據顯示，目前已有28傢房企公佈瞭前7個月的銷售情況。其中，7月份合計銷售843.57億元，較6月份環比下降瞭35%，也低於5月份的水平。
"我們推出瞭180平方米、230平方米以及260平方米三種戶型，均價在2.98萬元/平方米左右，目前180平方米的戶型已基本售罄。"位於通州北苑的某項目銷售人員介紹，該項目在接下來的"金九銀十"也將陸續加推新房源。
"目前來看，區域整體定價基本回歸到去年同期水平，而未公佈售價的項目更加謹慎，還需通過蓄客數量與客戶心理預期來確定最終售價。"高姍對記者說道，此階段項目市場定價謹慎的最直接原因，是受到低價自住型商品房入市的沖擊，更深層次原因是市場存量的不斷積壓。
多數房企表示，全年業績的"重頭戲"都將在四季度呈現，但受大量自住型商品房入市的影響，市場觀望氣氛並未完全散去，加之大部分項目都希望趕上最後一波銷售熱潮，無疑加劇瞭市場競爭。
北京市土地整理儲備中心網站顯示，朝陽區孫河鄉土地儲備項目BCDE地塊土地面積33.94萬平方米，建築面積17.61萬平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學合校用地、R22社區配套服務設施用地。另悉，該地塊容積率在1左右，屬高端低密度宅地。但與之前46億元底價不同的是，再次入市的孫河地塊價格降到瞭42.3億元，自降3.7億元。
高姍進一步表示，今年上半年大量房企沒有完成既定銷售目標，在今年已過去三分之二的節點上，各大房企不得不加快推盤節奏、調整定價策略以沖擊全年銷售目標。
"目前均價在1.8萬~2.1萬元/平方米，預期在8月底或9月初開盤。"位於東壩生活圈的某項目銷售人員對記者表示，該項目此前預期的入市價格在2.5萬~3萬元/平方米，目前部分房源的售價比區域內的自住型商品房項目還要便宜。
紮堆"金九銀十"推盤
亞豪機構數據顯示，截至8月20日，北京商品住宅產品存量為86235套，按7月成交量來計算，目前住宅存量消化周期需13個月。當前商品住宅庫存中將近九成位於五環外。
《每日經濟新聞》記者昨日走訪瞭多個在售項目發現，不少項目的定價都變得十分謹慎，個別項目更是單價直建融新北永和建融降數千元推出特價房。
內容來自sina新聞
北京一傢房企負責人對 《每日經濟新聞》記者表示，"去年大傢都是搶著拿地，隻要是一塊住宅地塊基本都會有多傢房企來競拍，但今年發生瞭明顯變化，房企更加謹慎，土地的定價也回歸理性。
"包括萬柳書院 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等地王項目也計劃在'金九銀十'期間入市。"一位接近該項目的相關人士對 《每日經濟新聞》記者表示，不光是剛需項目，改善型項目以及高端項目都在借機搶跑。
對於房企來說，能否順利完成全年銷售目標，即將到來的"金九銀十"階段的業績尤為重要。正因如此，越來越多的房企都想抓住這一關鍵節點。
中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》，如果按照目前降價至42.3億元出讓，其他可售部分的總面積為12.66萬平方米，折合樓面單價依然高達3.34萬元/平方米。
北京39樓盤搶灘金九 降價成主基調
亞豪機構統計數據顯示，9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市，包括19個純新盤及20個老項目後期，其中位於五環外的項目高達35個。9月的開盤數量有望創下今年以來的月度新高。
此外，北京萬科位於南四環的某在售項目更是推出瞭10套特價房源，最大降幅達8000元/平方米。以88平方米的兩居為例，此前銷售均價在3.7萬元/平方米左右，而目前推出的3套特價房單價僅為2.9萬元/平方米。
從計劃在9月入市的項目定價來看，雖然自今年初預售限價已基本放開，但"謹慎"仍是目前市場基調。
亞豪機構統計數據顯示，9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售，其中包括東亞尚品臺湖、遠洋萬和四季等在內的19個純新盤，以及中信府 、首開·緹香郡 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、華業東方玫瑰 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等20個老項目後期。
對比今年以來的單月入市量，9月的開盤項目數量有望創下今年以來的月度新高。
記者粗略統計發現，計劃在9月入市的39個項目，隻有4個項目是在五環內，郊區化明顯，也使得區域項目同質化現象較為嚴重。在"老庫存"的競爭壓力下，這類區域新入市的項目所面臨的價格壓力相對較大。
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北京孫河地塊自降3.7億再掛牌
昨日(8月25日)，北京市土地整理儲備中心再次掛牌三宗地塊，合計土地面積59.54萬平方米，規劃建築面積35.04萬平方米；掛牌起始總價達77.84億元，掛牌競價截止時間為9月29日。
《每日經濟新聞》記者註意到，上述三宗地塊中包括瞭今年7月底流拍的朝陽區孫河地塊，其他兩地塊分別為石景山區劉娘府1604-659等地塊 (劉娘府綜合改造項目A1地塊一期)和海淀北部地區整體開發中關村環保科技示范園3-3-209地塊。
昨日(8月25日)，《每日經濟新聞》記者走訪多個在售項目發現，此前許多老項目的入市價格有不同程度的回落，特價房層出不窮。"隨著庫存量的不斷攀升，房企不得不通過調整價格、打折促銷來殺出重圍，因此未來新入市項目的定價也將逐漸平穩甚至出現回落。"亞豪機構副總經理高姍說道。
中國中央別墅區發展研究院院長劉東曾表示，孫河地塊此前的高價入市，企業無人買賬在情理之中，該地塊有較為繁雜的開發要求，都會影響到項目的最終收益。
隨著自住型商品房項目的大量入市，一些樓盤在地段位置和品質上的不足曝露出來，特別是普通住宅項目為瞭爭搶客源開始下調項目售價，令部分剛需客群開始回流商品房市場。房企加速入市也是為瞭爭取現階段正在猶豫或等待的剛需客群。
"目前區域內商品房項目主要有泰禾院子、龍湖雙瓏原著，目前在售項目的均價在7萬元左右，而且區域內潛在供應較多。"張大偉表示，自2012年以來，該區域已成交的5宗地塊以及疊加目前嘉義鹿草農地貸款2宗掛牌地塊，合計供應建築面積高達58.9萬平方米，預計可提供3000套高端物業。孫河地塊的再入市前景並不樂觀。
中原地產市場研究部統計數據顯示，截至8月25日，20大標桿房企今年合計拿地僅為1842億元，相比2013年同期的2946.2億元，減少瞭1104億元，同比降幅度達37%。可見，土地市場依然冷淡。
"市場供應提速的原因之一是受到瞭自住型商品房的沖擊。"高姍表示，今年以來自住型商品房項目的逐漸入市，吸引瞭大量剛需購買人群的註意力，而這一群體基本與普通住宅市場的剛需客群重合。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-26/08142881611.shtml
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