林瑋婷

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??轉眼之間，已是年底，2014年即將作別。2014年，對於樓市而言，註定是不平凡的一年，不管是政策還是市場都是“一路坎坷”。

被稱為樓市調控市場化改革元年的2013年，促使房地產市場經歷瞭近年來最大的一輪繁榮。然而進入2014年後，中國房地產行業急轉直下，這讓很多調高年度銷售目標的開發商措手不及。盡管後期有一系列利好政策出臺，讓許多城市的商品房銷量止跌回升，怎奈大

“你看，有人在救市，有人在謹防過熱，對地產市場的認知是如此涇渭分明，分化也是瞭然可見。”早在上半年，本報“今牌地產”的一篇評論《這是地產市場分化的時代》，就指出瞭“分化”成為2014年中國房地產的一個顯著特征。

在全國房價普遍上漲乏力之下，各地樓市分化趨勢明顯。根據發佈的最新數據顯示，百城之中有18個城市住宅價格同比上漲，其中，保定、廈門漲幅在10%以上，而另外82個城市的房價都在同比下跌。有統計顯示，超八成城市房價已跌至一年前水平。而在10月的國傢統計局統計中，鄭州是70個大中城市中唯一房價未降的城市。僅在“房價”一項，房地產市場的分化趨勢已是異常明顯。

業內人士預言，未來，中國房地產將走向結構性分化。所謂結構性分化其實有幾個層面：不同區域、不同城市、同城市不同區位、不同產品之間都是分化的。簡而言之，就是差異會越來越大。

“樓市分化現象凸顯，反映瞭房地產市場趨於理性。”中國社會科學院副研究員陳飛表示,一方面,由於住房價格波動體現出各類城市經濟社會發展水平、公共服務質量等的差異,也反映出消費者更加理性。另一方面，國傢房地產行業政策的穩定性使三四線城市房地產市場的投機性逐漸被擠出。

關鍵詞：分化

關鍵詞：房地產稅

作為一項與普通百姓生活密切相關的稅收制度，房產稅改革的一舉一動始終引發社會高度關註。不少人認為征收房產稅能夠加重炒房者的房產持有成本，迫使其退出房地產市場，減少投機。

2011年1月28日，上海、重慶兩地開始試點征收房產稅，這意味著針對居民居住用房征收的房產稅開始在我國實施。隨後，有關房產稅擴容的消息被一再提起，許多市民關心會不會很快征到自己所在城市？有消息傳出鄭州也在擴容名單之上，鄭州市政府部門曾證實，正就房產稅進行調研。

而“不動產登記”被看做是房產稅開征的前提條件，不少專傢認為，隻有將龐雜而分散的不動產系統整合到一個統一的平臺上，房產稅才有開征的現實基礎。今年8月5日國務院法制辦公室就《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公開征求意見，引發瞭社會廣泛討論。剛剛進入12月，澎湃新聞就爆出，《不動產登記暫行條例》已由國務院簽發，定於年內頒佈，2015年3月1日起施行。而有媒體從河南省國土資源廳瞭解到，河南的不動產登記局最快12月宣佈成立。

雖然不動產登記制度有瞭實質性的進展，但“房產稅”卻貌似有瞭新計劃。來自環球網的消息顯示，因房產稅存在較大爭議，中央已確定停止房產稅擴圍，轉為推進房地產稅立法工作。屆時，包括重慶、上海在內的已試點房產稅的城市，將全部按照新法實施。

盡管該消息還未經官方渠道證實，但顯然政府開征房產稅的腳步一直沒有停下，不管未來房產稅會以何種形式出現，總歸會擔當起調節市場平衡的責任。

關鍵詞：互聯網思維

在這個言必稱互聯網的時代，房地產與互聯網越來越緊密地聯系在一起。房企中的萬科、中海、遠洋，互聯網企業中的阿裡、百度、小米、京東，兩方大佬不斷地碰撞出各種“火花”，為所在行業探索新“玩法”。

生活服務類：以萬科、花樣年、龍湖地產為代表，表面以生活服務類移動互聯產品為主，實則是為瞭深度服務老業主，作為物業服務的延展，最終成為新房銷售的口碑傳播與渠道轉化平臺。

傳統電商類：萬達聯合百度、重金50億佈局，意圖打造自己的O2O電商帝國。

房產電商類：這是目前開發商通常選用的方式，意圖利用第三方電商平臺，提前拓客、蓄客、鎖客，利用渠道優勢，幫助項目產生直接售賣。

投資理財類：2014年，是各傢媒體和業界人士口中的“房地產互聯網金融元年”，各企業從不同維度詮釋瞭房地產如何結合互聯網金融。比如萬科與平安好房網聯手推出一款互聯網金融理財產品，比如今年大熱的“眾籌”模式。

有業內人士預測，隨著互聯網、互聯網金融的飛速發展，房地產生態鏈將被重新構建，地產這一傳統行業的融資、運營、銷售等也將被打上O2O、P2P等一系列印記，並由此遭遇革命式的顛覆。

已定，2014年中國房土融宜蘭宜蘭土融地產的主色調註定偏冷。業內紛紛言稱，中國樓市高燒已退，從彎腰就能撿錢的“黃金時代”進入低速增長、更為理性的“白銀時代”，而這將是中國樓市的“新常態”。

2014年揮別之際，讓我們來共同回顧一下這一年的房地產市場，也許有分水嶺意味的2014年，未來會在中國房地產歷史上留下濃墨重彩的一筆。

東方今報記土地貸款桃園蘆竹土地貸款者 朱國艷

關鍵詞：新型城鎮化

即將過去的2014年，給房地產業留下瞭兩道命題：一是中國經濟整體進入“新常態”，樓市不得不揮別高利潤時代，轉身投入“白銀時代”的懷抱；二是新型城鎮化正步入“受到重視又在起步的一年”，很大程度上決定著新型城鎮化的落地成果的房地產業，再次成為關鍵。

回顧中國的城鎮化進程，最明顯的特點就是依靠地產企業“造城”。地產與其他產業發展不協調，造成多地區房價泡沫嚴重。而2014年年初，中共中央、國務院發佈的《國傢新型城鎮化規劃（2014~2020年）》提出，要建立市場配置和政府保障相二胎房屋設定怎麼貸款比較會過件結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。

業內認為，新型城鎮化是輻射整個中國范圍的大國傢戰略，它將不再僅僅等同於過去我們所理解的簡單的城鎮人口比例增加和城市面積的擴張，而是實現產業結構、就業方式、人居環境、社會保障等一系列由“鄉”到“城”的重要轉變。在這個轉變中，如何抓住其中蘊含的巨大機會，成為大大小小的開發商都在研究的命題。

城鎮化蘊藏的機會從“城中村改造”中就可見一斑，按照鄭州2012年公佈的新型城鎮化建設總體部署，未來3年內，鄭州三環以內將不再有城中村，而在2014年鄭州的土地盛宴中，“城中村改造用地”扮演瞭絕對的主角。

關鍵詞：多元化

“隨著房地產行業的多元與分化，房地產市場也出現許多新變化，可以說，房地產從來沒有一年像今年這樣，如此活躍而多變。”中國寫字樓綜合體發展論壇組委會秘書長劉凱先生近日如此總結。

在2014年，中國的房地產行業面臨著社會急速發展、經濟轉型以及行業調控三重重壓，行業分化進一步加劇，越來越多的地產公司在地產的“產”字上做起瞭文章，龍頭房企諸如萬科、恒大、保利紛紛謀求多元化轉型。

其中，萬科宣佈與寶馬、愛康、渣打銀行等國際頂級品牌啟動戰略合作，其將轉型城市綜合配套商；復星國際從房地產開發，走向鋼鐵、礦業、零售、服務業多元化；恒大的多元化佈局更是讓人眼花繚亂，今年以來，恒大地產陸續進入糧油、奶粉、美容醫院、太陽能、酒類等領域。

2014年，中原房地產的多元化佈局同樣暗流湧動。天倫集團涉足燃氣領域、萬達集團進軍文化產業、華強集團已形成全新的文化科技產業模式。而清華園早已投資建設中原影視城，並重磅推出瞭奧帕拉拉水公園……

業內人士表示，習慣瞭“高速增長，快速發展”的中國房地產市場，在2014年發生瞭重大逆轉，大型房企的高歌猛進也將結束。“不把雞蛋放在同一個籃子裡”的多元化經營策略將成為中國房企規避、降低市場風險的應對之策。

關鍵詞：解限、降息

2014年進入下半年，房地產市場突破瞭所有人的預期，量價齊跌。如此背景下，呼籲取消限購的風聲正勁。6月，呼和浩特成為第一個以政府辦公廳文件形式明確松綁限購的城市，隨後取消限購的風潮迅速在全國蔓延，實施3年多的樓市“限購令”在多地以各種形式退出歷史舞臺。其中，8月9日，鄭州市房管局在其官方微博上發佈消息稱，經報請上級部門批準，即日起，在市內五區、鄭東新區購買住房時不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明，宣告限購令在鄭州也壽終正寢。

不過，從效果來看，取消限購對市場的刺激並不明顯，多數城市樓市依舊低迷，僅個別明文調整限購的城市成交量出現回升，但幾乎都在短期沖高後又快速回落。業內分析認為，相對於限購，限貸的威力更大。

9月30日，期望中的取消限貸終於到來，央行發佈《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，對首套房再啟“認貸不認房”界定標準，貸款利率下限也重回2009年水平。不過，限貸取消並未發揮人們想象中的威力，除瞭個別城市中改善型客戶出現一定程度增長，大多數城市中購房者的觀望情緒加重，人們都在等待更加細化的政策落地。

臨近歲末，又一劑猛藥“降息”襲來，有人計算受降息影響，“房奴”省出個買車錢不在話下。降息給整個房地產投資增加瞭一個重量級砝碼，對整個樓市而言積極作用明顯，統計顯示，11月一二線城市因降息止跌，但業內普遍認為，降息仍難改樓市趨勢性降溫，未來銀行能否把優惠落地仍是關鍵。

目前在鄭州，多傢銀行已下調貸款基準利率為6.15%，首套房房貸利率最低為基準利率上浮5%，部分銀行房貸上浮10%~15%，雖然離鄭州市民心目中的利率折扣仍有較大距離，但樂觀的消息是，未來連續降息的可能性非常大。

關鍵詞：黑馬

看過瞭全國房地產業的宏觀走向，最後來看看鄭州的“地方特色”。2014年，在各地樓市分化趨勢愈加明顯的背景下，鄭州樓市走出瞭與眾不同的一波行情，不管是房價漲幅還是銷售量均領跑全國，一時間大型開發商紛紛擁入鄭州，把鄭州當做“避風港”。為此，中央電視臺財經頻道還專門做瞭一期重磅調查。

首先來看房價漲幅，11月18日，國傢統計局發佈2014年10月70個大中城市住宅銷售價格報告，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個（鄭州）。環比價格變動中，最小降幅為0.2%，最大降幅為1.6%。其中，鄭州環比零增長，同比漲0.6%，房價環比為全國唯一未跌城市。

而2014年鄭州市房地產開發的增速也遠遠高於全國平均水平。2014年1~10月份，鄭州累計完成房地產開發投資1407億元，增速達28.3%，高於全國房地產開發平均值增幅15.9個百分點。而從鄭州市商品房投放量看，前10個月投放2066萬平方米，同比增長23.45%，全市商品房銷售1498萬平方米，增長14.42%。這樣的銷售增長，被業界稱為2014年樓市的“黑馬”。

即使在土地市場，鄭州也表現出不一樣的行情。跨入2014年後，全國的土地市場供求情況整體疲軟，但鄭州卻地王頻出。

近期，本報“今牌地產”推出的地產沙龍中，曾專門探討過“鄭州住宅價格為何一枝獨秀”這一現象。不少業內人士認為，作為人口大省的省會，鄭州房地產市場剛需旺盛，這為鄭州房地產未來穩步增長提供瞭持久動力。此外，鄭州的區位優勢，以及航空港經濟綜合實驗區發展規劃獲批，也成為鄭州樓市一枝獨秀的有利因素。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-22/08405952593328888666561.shtml

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