林瑋婷

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土流網的少年煩惱

伍勇創建的這傢“網店”充滿著風險與雄心——要把全國農村土地流轉網絡市場從夢想變成現實。但諸多的政策不確定性，使這個新生兒的成長交織著煩惱與艱辛。直到三中全會將信心的陽光投進現實，伍勇們才開始迎來春天。2001年暑假，高中生伍勇每天在湖南老宅裡登陸阿裡巴巴，打理父親創立的金銀花網店。那一年，曾分管農村工作的福建省委副書記習近平遞交瞭他的博士論文，他設想在全國建立一個集體土地流轉的網絡市場。12年後，2013年11月12日，無論是否還堅持當初的設想，習近平和他的同事們都很可能已經打開瞭更大范圍土地流轉的觀念基礎。這一天結束的十八屆三中全會上，黨的中央委員們舉手決定瞭農村土地要素市場的未來：讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。要完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場。要賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。而如今的伍勇，事業已經走出老宅，他和30位同齡人創建的另一傢“網店”充滿著風險與雄心——要把13年前那篇博士論文裡所描述的全國性農村土地流轉市場變成現實。習近平領導的中央委員會的最新改革決定，讓他看到瞭這“網店”的春天。“三中全會公報對土地流轉市場的發展為重大利好。”伍勇12日全會公報發佈的當晚對本報記者表示，他用“超乎想象”形容這次的政策力度。從800萬畝到1.8億畝2009年的世界土地日，土流網上線。伍勇大學期間創業所得的50萬資金，成為瞭最初一批進入中國農村土地流轉中介領域的民間資本。同年上線的還有土地資源網（下稱“土資網”），這兩傢網站是目前中國土流市場最主要的民間中介服務商。土流網采用O2O模式，線上用戶發佈土地供求信息，線下52傢土地流轉中心提供土地信息核實、陪同勘察、價值評估、法律咨詢、土地項目策劃等服務。各土流中心與土流網總部為加盟關系，後者收取前者每年數萬元加盟費和中介傭金收入的10%，這占到土流網總部收入的80%，另20%來自網站為客戶提供的信息服務費等。土資網模式與此類似，但其與各地土流站點的關系為品牌授權，隻按年度收取授權費，不參與傭金分成。其運營部負責人稱，土資網線下土流站現已有300多傢。上述兩公司的探索，某種程度上呼應瞭習近平2001年題為《中國農村市場化研究》的博士論文。習近平當時提出要建立全國性的土地流轉交易網絡，其構想是，先在鄉鎮普遍設立土流交易所，再在“普遍設立”的基礎上加強區域聯網，形成全國性網絡，及時發佈土地需求信息。如今，全國聯網的交易體系正通過網絡模式和土流公司的內部交易管理系統得以實現。據伍勇提供的數據，土流網土地掛牌面積已從2009年的800萬畝增長到今年11月初的1.8億畝，年均增長率117.8%；而成交面積則從2009年的62萬畝，增長到瞭今年前11個月的1700萬畝，年均增長率128.8%。這一速度某種程度上反映瞭近年來農村土地流轉的熱度。更好的例子是近期土地流轉概念股的風行。“目前仍有許多公司為概念註入而委托土流網物色農地標的。”伍勇介紹說。政府生意還是民間買賣？農村承保土地流轉制度的建立始於上世紀80年代，1984年中央1號文件中首提“轉包”概念，並“鼓勵土地逐步向種田能手集中”，但實踐中的農村土地流轉發展較緩慢。直到本世紀初期，才出現安徽蕪湖、江蘇昆山兩大早期土流模式。隨後，又有瞭天津“宅基地換房”模式，廣東被稱為“農地直接入市”的模式、成都溫江“兩股一改”模式，和成都首開的農村產權交易平臺，以及2009年重慶地票等。上述模式中，皖蘇等地為鄉鎮政府主導，津滬溫模式為城市政府主導，廣成渝則加入瞭市場化因素，但依舊為政府主導。眾多學者認為上述模式受行政幹預太多，政府主導下的各類中介組織結構不合理，無法滿足市場需要。記者搜索發現，成都農村產權交易所網站首頁的一些項目發佈時間還停留在2012年，而北京農村產權交易所網站顯示的掛牌項目僅24個左右（截至本月10日）。而相比之下，土流網、土地資源網等的信息基本每日更新，總量數萬條。地源、客源是交易所等中介的命脈。土流網為建立其“地源生態鏈”和“客源生態鏈”，即一方面通過傭金提成，與村長、村支書、村裡賣種苗等的生意人建立關系，實現地源穩定；另一方面通過傭金分成，與投資公司、房產、金融公司、其他中介公司合作，由其提供“有錢、有需求的客戶”，實現客源穩定。土資網也稱，其線下土流站站長多為熟悉當地情況、有資源的人士。然而，土地流轉交易所等中介最終到底由政府主導，還是民間公司主導，並不十分明確。招商證券(600999,股吧)研究部高級分析師謝亞軒對本報表示，由政府建立統一交易所的可能性比較大。“因為土地是最重要的生產資料，從不能交易到進一步流轉，其間有更多規范也許更好。”而土流網則對此思路表示憂慮。“現在我們最大的擔心是政府將其掌握的大量土地信息定義為敏感信息，導致政策向非市場化方向轉向。”伍勇說，“如果政府本身看好這個市場，提高門檻來競爭，我們的成本就很高瞭。”伍勇透露，目前已有交易所、國企和政府機構找上門來協商收購土流網股權事宜，開出註入政府信用、給相關牌照等條件。“變成政府背景後，就好辦事瞭。”伍勇說。不過他對收購價格卻似乎並不滿意。陽光照進煩惱土流網的發展還面臨諸多的政策不確定。除去投機炒地賺差價，中介服務似乎是目前農村土地流轉過程中的主要盈利點。但市場的想象力絕不止步於此。首先是土地流轉信托。10月10日，中信信托與安徽宿州埇橋區政府合作，成立瞭國內第一支土地流轉信托計劃，11月7日，“北京信托土地流轉信托計劃”也正式亮相。信托也是土流網“金融化”計劃的一部分，類似業務，伍勇稱之為“土地銀行”：農民等將荒山、林地等地土地資源“存”入土地銀行（即簽訂委托書委托管理，或簽訂租賃合同由土流網收儲），土地銀行支付租金或其他收益。拿地後，土地銀行再將土地轉租或策劃項目實現收益；同時還提供土地抵押貸款業務。在長期規劃上，伍勇還希望建立土地交易所，即在土地銀行的基礎上，客戶對土地銀行托管的土地進行租約投資，買漲買跌。實現上述計劃的基本前提是土地確權，因為信托、土地銀行、交易所等的建立，需要極高的信任基礎和標的“土地租約”的穩定性，而土地產權復雜將會很致命。這也是農村承包地流轉放開30年來，流轉規模始終不大的瓶頸所在。我國大部分農村還執行“生增死減”政策，流轉所得土地很可能因一個人的去世或新生兒誕生而改變。此外，目前很多村莊一級依舊政、地不分，土地財產關系混亂。土資網則更為關註中介交易的規范化、制度化，上述運營主管表示，土流過程最令人擔心的是法律糾紛問題。土流網某土流中心工作人員也向記者表示，目前存在諸如農民簽訂合同後因土地升值而不滿足原有低廉租金，導致發生糾紛的情況。因此，土資網期待政府設立獨立的第三方機構，對農村土地流轉市場進行類似房地產交易的管理，包括提供官方系統對土流信息進行錄入核對，土流合同實現官方系統內的網簽，核實備案。市場的另一期待是農村宅基地入市。它將在緩解我國土地供需矛盾等方面發揮作用，同時可能催生數萬億元規模的土地市場。2008年，招商證券一份研究報告估算，全國農村宅基地的價值為11.2萬億元。土流網設計的“以房養老”項目便與此相關——城市老人將自己的城市產權房交給土流網各區域土地流轉中心，置換同區域或者跨區域的農村宅基地、土地，並同時獲得一定數額收入作為養老金。然而，目前農村宅基地和住房還是永久產權，不能直接轉讓，如果類似計劃實施，隻能采取租賃模式。而11月12日晚間發佈的三中全會公告，讓伍勇們看到瞭一縷信心的陽光，將原先諸多不確定的迷霧驅散瞭許多。“三中全會公報提到要"賦予農民更多財產權利"、“建立城鄉統一的建設用地市場”，這其中釋放的政策信號，對土地流轉市場的發展是重大利好。”伍勇說，利好首先表現在對市場信心的提振。“我們業務開展的基礎——線下土流中心的鋪展速度會加快，因為投資者、農民等的信心提升會帶來潛在業務量的增大，土地市場會完全活躍起來。”伍勇認為。同時產品創新的空間也將擴大。“（農地）抵押權、處置權、轉讓權都是我們期待的，在此基礎上就可進行諸如農村土地抵押貸款、土地信托等金融產品創新，以及促進"以房養老"項目的推行。”

新聞來源http://news.hexun.com/2013-11-13/159625639.h土地貸款苗栗西湖土地貸款tml

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